Начнем с приятных новостей, которыми нас привлекают эксперты. Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Петербурге в апреле выросла относительно февраля всего на 0,3%. Звучит прекрасно, но вот сама эта стоимость, мягко говоря, не вдохновляет: 79 000 рублей за эконом­класс, 90 000 — за комфорт­класс. Такая вот «средняя температура по больнице».

Еще одна весенняя приманка — «Сбербанк» снизил ставки по ипотеке. Между тем «Сбербанк» всего лишь вернулся к осеннему уровню ставок после их крайне неуместного повышения. Сегодня, как и в сентябре прошлого года, он выдает ипотеку под 12% годовых. Что это значит? Взяв ипотеку в «Сбербанке» (или любом другом банке), вы оплатите свою квартиру трижды. Конечно, у многих петербуржцев вопрос жилплощади стоит так остро, что решать его они готовы практически любой ценой. Этой решимостью с выгодой для себя пользуются многие строительные компании.



Лидеры подают «пример»

Громкое имя застройщика — отнюдь не гарантия безопасности сделки и качества жилья. Доля маститых застройщиков на петербургском рынке сегодня составляет 70%. А долгостроев, замороженных и проблемных проектов в городе — сотни. И ко многим из них причастны именно «мастодонты» строительной индустрии.

Один из самых распространенных подвохов, который можно ждать от застройщика, — отсутствие разрешения на строительство. В офисе продаж вас успокоят: компания крупная, значит, ее никто не тронет, однако бумажная волокита занимает уйму времени, нет смысла ждать, пока она завершится, ведь после получения нужных документов цена на квартиры вырастет.

Но проблема в том, что по действующему законодательству можно подавать иски о сносе любого объекта, который возводится без разрешения, на какой бы стадии строительства он ни находился. Подать такой иск может служба государственного строительного надзора и экспертизы. Она как раз начинает формировать списки запретных строек. Например, 22 мая состоится суд по делу о незаконном строительстве ЖК «Новый Петергоф», что на Ропшинском шоссе — над жилым комплексом, в первых домах которого уже живут люди, можно сказать, навис бульдозер. Между тем на сайте застройщика, компании «Абсолют строй сервис», никакой информации об этой проблеме нет. Зато там сверкает и переливается информация о весенних скидках и указана более чем привлекательная цена: 1 700 000 за квартиру с отделкой.

Конечно, все новостройки, которые возводятся без разрешения, снести нереально. Но многие из них можно «заморозить». Велика вероятность, что это произойдет с ЖК «Ласточкино гнездо» — проектом компании «ЛенСпецСМУ». В конце прошлого года прокуратура выяснила, что земли, на которых компания вьет «Гнездо», до 2015 года являются зоной военных и иных режимных объектов. Разрешения на строительство корпуса под зловещим номером 13 у компании нет, но работы на участке как велись, так и ведутся, квартиры продаются. «ЛенСпецСМУ» уже 10 раз штрафовали на суммы от 500 000 до 1 000 000 рублей, но на застройщика это никак не подействовало. Дело о незаконном строительстве передано в суд.

По закону компании не могут продавать квартиры до получения разрешения на строительство. Они могут только заключать договоры бронирования или предварительной купли­продажи. Это значит, что если у застройщика возникнут проблемы с властями, вы сможете вернуть себе деньги, но получится, что вы выдали «чужому дяде» беспроцентный кредит на несколько лет. К тому же квартиру вы так и не получите. Плюс изрядно истреплете свои нервы.



Долго строим — дальше будем?

Еще одна проблема, с которой многие сталкиваются, покупая жилье на стадии котлована, свай или первых этажей — долгострой. Вопреки распространенному мнению, если застройщик является собственником земли, на которой возводится дом, это не избавляет покупателя от возможных проблем. Собственник участка сам выбирает для себя срок окончания строительства. Другое дело — компания арендует землю и ведет строительство в рамках инвестиционного договора со Смольным. Тогда она просто вынуждена торопиться, иначе участок у нее отберут через суд.

Вообще наличие в «портфолио» компании долгостроев — очень плохой признак. Очень часто он указывает на целый «букет проблем», который застройщик готов вручить своим клиентам.

Один из рекордсменов по долгострою — бывшая «строительная компания номер один», она же «ЛЭК». Крепко увязнув в неоконченных проектах, она была вынуждена пройти ребрендинг и превратиться в «Л­1». Но забывать о ее «славном» прошлом не стоит. Тем более, что строительный гигант объявил войну собственным дольщикам, полностью выплатившим всю стоимость квартир. «Л­1» требует с них доплат за сомнительные усовершенствования жилья, к примеру, выдает обычный балкон за «лоджию с индивидуальным остеклением». Тем, кто отказывается выложить за это чудо строительной мысли полмиллиона, «Л­1» грозит выселением и даже подает иски в суд. Больше всего досталось жильцам дома на Варшавской, 19. Их компания пытается выгнать из собственных квартир, ссылаясь на то, что они не подписали основной договор, при том что у людей просто не было такой возможности. О страданиях обманутых дольщиков «Л­1» можно почитать в блоге odl1.livejournal.com.

Идеальным качеством жилья знаменитый застройщик тоже похвастаться не может. По слухам, глава «Л­1» Павел Андреев в начале мая убедился в этом лично: в его квартире в элитном комплексе «Серебряные ключи», сданном в эксплуатацию несколько лет назад, прорвало трубы, и сразу несколько этажей здания затопило горячей водой.

Еще один строительный гигант, который грешит долгостроями, — «ЦДС». Сдачу некоторых объектов он задерживал на несколько лет. Свежий пример — ЖК «Пулковский­2». В рекламе говорится, что он возводится в «зеленом, экологически чистом районе» — посреди Пулковского шоссе, между заправками, автосалонами и железной дорогой, неподалеку от аэропорта. Изначально «ЦДС» планировало сдать дом в конце 2013 года, но уже прошлой осенью стало ясно, что это невозможно: «ЦДС» никак не договорится с «Ленэнерго». В результате несколько месяцев никакого движения на стройплощадке не было вовсе. Этой весной на участке наконец­то появился цокольный этаж. Невероятно, но факт: дом строят вокруг распределительной будки «Ленэнерго», снести которую компания, видимо, по­-прежнему не имеет права. Между тем, большинство однокомнатных квартир в «Пулковском­2» уже продано, хоть они и стоят почти столько же, сколько квартиры в готовом доме.

Долгострои — далеко не единственный грех «ЦДС». На форумах встречаются жалобы на юристов компании, которые вынуждают покупателей расторгать договоры долевого строительства и задним числом вступать в ЖСК. Застройщик при этом практически освобождается от ответственности за качество жилья. Есть нарекания и на хамство менеджеров продаж и — самое главное — на то, в каком виде покупатели получают долгожданные квартиры. Одна из самых распространенных проблем — трубы водоснабжения, выведенные в коридор и нависающие над электросчетчиком.



Несколько рекомендаций

Чтобы не попасть впросак и иметь возможность в случае необходимости предъявить претензии застройщику, обязательно прочитайте в договоре, в каком виде вам должна быть передана квартира: с отделкой или без, что именно входит в отделку. Уточните любые мелочи, ведь они могут вылиться в десятки тысяч рублей. Надежные застройщики публикуют информацию о «начинке» квартиры на сайте вместе с планировками, проектной декларацией, разрешением на строительство, расценками и условиями оплаты.

Не забудьте поинтересоваться, из каких материалов и по какой технологии строится сам дом. Сборная железобетонная конструкция не может стоить дороже, чем кирпич-­монолит, если только не находится в более удобном районе.

Уточните, будут ли на нижних этажах здания коммерческие помещения, колясочные, запланирован ли в здании лифт. Если дом большой, лифт должен быть не один, иначе, едва переступив порог собственной квартиры, вы уже рискуете оказаться «в пробке».

Не лишним будет узнать, кто выступает в роли подрядчиков и какая управляющая компания будет обслуживать дом после его ввода в эксплуатацию.

Обязательно уточните про паркинг: будет ли он, на сколько мест рассчитан. Многие застройщики анонсируют строительство парковок, а потом «забывают» об этом.

Ответить на все ваши вопросы должны в офисе продаж. Там же вам обязаны предоставить разрешительную документацию и распечатать образец договора. Наконец, посетив офис, вы наверняка сможете договориться о визите на стройку.

Даже если на сайте застройщика установлена круглосуточная веб­камера, непременно взгляните на строительство своими глазами. Сходите на разведку — узнайте, где находятся ближайшие детские сады, школы, магазины, остановки. Проверьте, не ведется ли рядом с домом, где вы собираетесь покупать квартиру, другое строительство, которое может испортить вам вид из окна. Так, например, напротив «Дома у речного вокзала» через пару лет вырастет многоэтажка, которая закроет прекрасную панораму, заложенную в стоимость этого проекта.

Посетив стройку, постарайтесь договориться о просмотре какой­нибудь уже подготовленной к продаже квартиры.

Покупка квартиры должна оформляться по 214 ФЗ — договору долевого участия. Один из его вариантов — договор ЖСК, но он менее выгоден для покупателя.

Если приобрести жилье можно по ипотеке, это хороший признак. Чем больше банков сотрудничает с застройщиком, тем лучше — это говорит о надежности проекта.

Вообще перед заключением сделки полезно поиграть в Шерлока Холмса: провести разведку в Интернете, почитать новости недвижимости, отзывы на форумах дольщиков, посетить несколько строек и пообщаться с потенциальными соседями.